国六条的解读
新政策是“国八条”的提升解读者：北师大教授董藩新政策基本是去年政策的延续和提升，有些举措是去年政策的承接。去年“国八条”提到要改善住房结构至今，房地产产品供应结构依旧存在户型偏大问题。去年的调控政策是强调“改善”商品房结构，而今年则要求“切实调整”，这说明中央政府要求各地政府要通过实际行动来改变目前市场上住房结构不平衡的现状。 用环节税抑制投资性炒房解读者：首都经济贸易大学教授张跃庆政策中有一个新的转变，就是完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。这说明中央政府明确要求通过加强交易环节的税收，来抑制投资性需求，目前北京已经有专门针对房屋交易环节的税收政策，但是在实际操作过程中，仍存在一些问题，因此需要对这个环节加强。一刀切的方式加大首付比例的信贷政策是不可取，这次提出有区别地适度调整信贷政策，则有可能针对不同档次的住宅产品的首付比例有所分别对待，比如8000元/平方米以下的住宅产品仍执行先行的首付比例政策，而高于的住宅产品则要提高首付比例，当然这个还需要结合所购房屋的总价进行综合考量。 具体执行需把握好尺度解读者：香港太平洋国际集团投资顾问有限公司首席执行官贾卧龙博士实施这条新政，应该考虑拆迁带来的实际供应的增长应该是大于“被动需求”的。目前所所进行的旧城改造，城中村改造所进行的拆迁改造，一般拆迁行为都是拆旧盖新、拆平建楼。如果拆了100户的住房，则可能盖了500套房子，要考虑到拆迁带来得人为供应量增加的作用。因此这个政策在具体的执行过程中要有所选择的进行，把握好一个适当的尺度。 首次提出开发全程监管解读者：清华大学“国际商业地产运营商”培训班首席专家委员朱凌波这是政府首次提出对房地产开发行为的全程监管。目前房地产开发商以“销控”的方式进行囤积房源和哄抬房价已经是市场上公开的行为，开发商一般都是将位置、户型等相对教差的房子先销售，而将位置和户型等较好的房子留到最后销售，随之开发商也提高房屋的销售价格，因此囤积房源和哄抬房价是一个关联关系。虽然目前北京已经出台了政策要打击囤积房源和哄抬房价的行为，囤积房源将禁销一个月，显然这种处罚在一定程度是帮助开发商再次进行房源的囤积，很难起到真正的规范作用，从其处罚的力度来看，则很难产生实际效应。 二手房活跃未必能抑制涨价解读者：中原地产华北区域总经理李文杰这个政策是具有切实可行的意义，通过激活存量房市场来解决目前房价上涨过快，尤其解决低收入家庭的住房困难问题是一条不错的途径。积极发展二级市场和租赁市场就需要通过拓宽市场渠道，尤其是创造良好的市场交易环境和交易环节，比如降低税收门槛、减少交易环节和周期等等配套性举措需要出台。其实目前北京二手房市场还不是那样成熟，与整个城市发展和二手房市场交易环境有着密切的关系，显然启动这个举措则需要根据实际情况进行考虑。而且二手房市场和一手新房市场是联动的，目前，一手新房市场的房价飞涨已经拉动二手房市场房价也在上涨。从目前上海、深圳等城市实践来看，二手房活跃未必能完全抑制一手新房上涨的速度，建议在具体的实施细则中应该考虑通过税收等手段进行调解。 信息披露制度应落实并完善解读者：今典集团董事长张宝全北京市建委和北京市统计局的就不一样，同时国家统计局与北京的统计数据也不一样，因此完善房地产统计和信息披露制度，全面、及时、准确地发布市场供求信息是非常必要的。公开、准确的数据不仅仅给购房者作出相对理性的购买判断，同样也可以帮助帮助开发商进行投资开发方面的进行合理判断，这样就可以保持一个理性的供需市场。目前房地产市场上的各种舆论纷起，而且有些所谓的专家或者开发商的舆论是错误的，存在误导市场和政府决策的可能，房地产市场舆论是一个非常大的泡沫，一定要坚持正确的舆论，才能合理的引导目前房地产市场，否则可能造成整个市场的不理性和恐慌。
第一次涉及房产经济人这个职业，很多东西不太懂！希望高手指点！
晕 找一个大型的房产公司 里面有专业的培训资料 有充足的房源 供你挑选 我就是做这个的 只要有了专业的知识在加上刻苦一些就可以了给你以下几点建议1、承压能力。房地产经纪人肩上抗着巨大的销售指标，那些新手面对开不到单的窘境。看着别人风光地落单，获得丰厚地回报。那些飘在外地的房地产经纪人面对生活的压力，身后有主管经理一次接一次的催促，实际面临的却是客户的冷漠与拒绝。面对困难，相当一部分人感到迷茫和沮丧，或放弃，或消极工作，结果自然是离成功的目标越来越远。因此，摆正自己的位置、端正自己的心态，面对压力、承受挑战是每一名房地产经纪人，尤其是刚走出校门迈上工作岗位的年轻人应具备的能力。世界上哪有天上掉馅饼的事情？哪一行的成功能轻易达到？如果每个单子都顺顺利利，从来没有拒绝？如果是这样，大家都去当房地产经纪人好了。可以常常想象一下自己的优秀业绩，过去开心的事情，朋友家人的期望。我是一个房地产经纪人，我以我的专业来给别人提供服务。那些拒绝我的人可能失去了一个大好机会。他们损失的其实更多。还可以想象以下更坏更糟的情况，或者其他一些熟悉人的悲惨遭遇，相比较而言，自己还算是成功的。逐步建立起自己的信心。?
2、分析能力。房地产经纪人要具备对市场机会的敏锐分析能力，学会发现市场机会，如现在在国六条的政策冲击下，市场交易开始萎缩。那么，这时候可以开拓新的市场，如商业地产。在与竞争的战斗中脱颖而出。分析一下市场需求，金牌经纪人的成功要素。那些是我应该借鉴和分析的。不断找到市场的空白或者是新的业绩增长点，让自己出于不败之地。?
3、沟通能力。一个成功的房产经纪人，一定是一个良好的沟通者。房产中介人员，其工作内容还是和人打交道。如何和客户，房主，同事之间实现良好的沟通，是成功的关键。把自己的观念、信念、方案、方法推销给上级、下级和客户房主是房地产经纪人最重要的能力之一。而良好的沟通能力是赢得他人支持的最好方法。实践告诉我们，销售中的许多问题都是因沟通不畅造成的。沟通，主要是把自己的想法告诉别人，同时聆听别人的想法，每个人都有被尊重的愿望，你要重视别人，仔细倾听别人的每句话，自己的意思要表达的非常清楚，能明晰地知道别人的想法和内心感受，微笑、热情，真诚，让别人有倾诉的愿望。?
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学习：从不满足于已经取得的成就，不断地学习新的知识，汲取营养，向业绩高手学习，学习他们身上好的要素，并应用到实际工作中去，才能确保房地产经纪人持续地获得成功。对于房地产经纪人来说，销售生涯就像一场战斗，是一场不间断的、让人无喘息余地的追逐。再一次次胜利中间夹杂着许多失败，在喜悦、期待、得意与兴奋之中往往夹杂着恐惧、拒绝和失望。虽然总是面临许多障碍与压力，但是优秀的房地产经纪人总能凭着出色的学习能力，最大程度地把握到社会与客户的发展变化，以知识为后盾，充分地做好前进准备，步步为营，百折不挠，最终登上成功的巅峰。?
很多房地产经纪人存在营销知识匮乏、营销技能低下等问题，在策划与设计、市场调查方法、营销推广手段、合同制定，法律法规，房地产专业知识，金融，建筑学等诸多方面一片空白，操作起来杂乱无章，甚至根本就会做这些事，只知靠送礼、宴请、降低佣金，暗想操作等给“回扣”来推销商品，其专业知识的贫乏令人吃惊。有些房地产经纪人在财务方面虽然会计算购进、销售、毛利、部分，变成本价格，但对费用水平、资金周转、进销成本、资金利税率投资价值分析，等基本概念，缺乏基本的了解，甚至看不懂一般的财务报表。这样的经纪人员如果不努力学习，怎能按照市场经济规律来进行营销决策呢？更不可能通过会计核算来调整销售行为了。经纪人员的专业知识主要表现在四个方面：对公司要有全面的了解。房产买卖的流程与质量管理、售后服务的内容及公司的发展方向等。掌握房地产产业与常用术语。经纪人员应对当地的房产发展方向有所认知。同时还能准确把握当地的房产动态和竞争对手的优劣势极可靠卖点等信息；另外还必须掌握房地产营销知识、银行按揭知识、物业管理知识、工程建筑知识、房地产法律知识及一些专业术语如绿化率、建筑密度、使用面积等。掌握顾客的购买心理和特性。要了解顾客在购买过程中存在的求实、求新、求美、求名、求利的心理以及偏好、自尊、仿效、隐秘、疑虑、安全等心理。了解市场营销相关内容。经纪人员应该学习房地产的产品策略、营销价格策略、营销渠道策略、促销组合策略等知识了解房地产的市场营销常识。心理素质要求较强的应变能力，为人真诚自信，乐观大方，有坚韧不拔之毅力，能承受各种困难的打击，责任感强，自制力强。?
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知识：经纪人的首要任务是销售，如果没有销售，业绩就没有有希望，企业也没有希望。同时，销售代表的工作还有势在拓展，只有销售也是没有希望的，因为你销售出去的是房子和服务，而只有不断拓展市场，以诚信待客户，才能够建立起长期的市场地位，赢得长期的市场份额，为企业的销售渠道建立了重要的无形资产，为自己赢得了稳定的业绩。优秀的房地产经纪人，不仅仅是带客户看看房子、谈谈价格、签约和收取佣金，应该掌握更多的房地产相关知识：金融、保险、投资理财、法律、物业管理、装修装饰等等，给客户提供全面的投资理财知识，成为客户信赖的理财专家。?
细节：从客户角度考虑，绝大多数客户不可能一次就看中，你如果一次就能提供更多的选择，尤其是在天气不好的时候，他们会滔滔不色地跟你聊个没完，感激不尽。毕竟，你为他们考虑了下一步。有时当我知道他们要去的下一个物业的情况时，我还会直接建议他们去还是不去。因为有一些有缺陷或不符合他们要求的房屋，他们去了也是浪费时间。自己直接告诉他们，免去他们的奔波，无形中，你的服务又进了一步。一百个客户来看房，能有一个人当场给单吗？?
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是的，有时会有的，但绝大多数情况下，这是不可能的。客户与经纪人如果以前不认识，没有任何的信任关系，客户会犹豫，再犹豫；考虑再考虑。但是，做为经纪的你，会不会因为一百个客户来让你带他去看房，结果没有一个人给经纪人心灰意冷或怠慢客户呢？如果这样，你还是趁早放弃这个行业。有人说：你的心态真好，从来不嫌烦，要是我，早不理他们了，谁有那个耐心！其实，自己仔细想一想，你就会知道：以一百个客户为例，这一百个客户你如果细心照料的话，在将来的某个时候，任何一个人都可能成为你的忠诚的客户。你如果因为现在他们没能给出任何单就怠慢他们的话，你将一无所获。而你如果反其道而行之的话，你可能会赢得不只这一百个客户。因为他们有朋友，有亲属，有朋友的朋友，有亲属的亲属。他们今天由于各种原因不能立即做决定，并不代表他们将来不能。何况不能立刻落单并不一定是他们的错。一般人陪客户看房时，可能只是单纯地给客户一些这个房子的资料，再登记一下客户的资料。而真正的金牌经纪人陪客户看房时，只要有时间，总是尽可能提早到达并准备至少四五个不同价位的房子的资料，让客户有更多的选择余地。?
新西兰著名的房地产经纪人JASONE每次接待客户的时候,准备了自1996年以来过去近十年惠零顿地区的房地产市场价格走势图,每次在确定看房的时间之前，JASONE，总提前问房主：每天几点钟你这里阳光最好？一定会尽可能地选择在这个时间段里来看房。在冬天里，如果能提前到达并把暖气打开，让屋里温暖如春，JASONE说我自己的心里就会先暖和起来。有空的话，还会建议卖主把窗帘打开，百叶窗全部拉起（如果可能的话），让屋里更亮。我还经常去剪一些玫瑰或其他鲜花，插在临时找来的花瓶中，让他们不论是买主还是卖主，先来个惊喜！你做到了吗？这些细节？?
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创新：一个优秀的经纪人首先应该成为一个房地产行业的专家，要精通房地产中介业务，必须接受过系统、专业化、严格的训练。这是成功的前提，也是首要因素。大到从房地产基础知识、业务流程、沟通技巧、谈判技巧、时间管理、心理素质训练、专业礼仪培训、合同签署、贷款过户知识、小到举手投足、一言一行、每一个细节都要注意，这是成为一名优秀经纪人必备的各种基本技能。从成百上千的经纪人中脱颖而出就必须做到人无我有、人有我精。自己的每次拜访、搞社区活动，如何让别人一下子记住你，要模仿，但不能复制，这就是要专业、要创新。?
客户是朋友：交朋友比找客人更重要，许多地产经纪面临的最大困难就是没有客源，与客户接触时，要抱着交朋友的心态，而不要将心思仅仅放在争取他成为你的客户。客户为什么会从那么多地产经纪中选择你？很多时候他们只是靠和经纪接触时的感受来做出的决定。做优秀地产经纪的优势就在于要喜欢与人聊天，喜欢了解人们内心的需求。不是每个人都能成为你的客户，但只要你付出诚意，每个人都有可能成为你的朋友。只要真诚地交朋友，当你周围有几十个忠实的家庭，这时候你就不需要做广告就能在地产界生存。对于客户来讲，你对待他们的态度决定了他们是不是要和你做生意。客户是一个一个积累的，如果总是觉得走了一个还有另外一个，那么终有一天会变成没生意。?
专业：房产投资和其它投资一样，是一项有计划、有目标、客观理智的行动。投资人不仅要对市场有全面的了解和研究，还要对买卖行动作出计划安排。单子能否谈得成功，很多时候取决于经纪的交谈和应对技巧、对谈判过程的控制与把握。这间房是否值得买？应该何还价？这一切都需要拥有大量背景知识和经验的地产经纪的帮助，才能帮助客户对纷繁复杂的地产市场作出准确判断?
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耐心：一些经纪抱怨带客人看了几十套房，客人都不买，可某个经纪带客人只看了三套房，客人就买了。这时候不应该一味地责备客人，其实最需要反思的是经纪自己，客人有权利去选择自己中意的房子，为什么你不能尽快帮客人找到他需要的房子？虽然地产经纪是靠佣金生存的，一个优秀的地产经纪绝对不能只关心佣金，还要真正考虑买卖双方的利益。只有这样才能以平常心对待客人。客人挑经纪，经纪也可以挑客人，很多时候生意做不成，对经纪也不一定就是损失。生意是一时，朋友却可以是一世。??
作为一个优秀的房地产经纪人，应当具备那些心态呢？?
一、真诚 态度是决定一个人做事能否成功的基本要求，作为一个房地产经纪人，?
必须抱着一颗真诚的心，诚恳的对待客户，对待同事，只有这样，别人才会尊重你，把你当做朋友。业务代表是企业的形象，企业素质的体，是连接企业与社会，与买方客户，与房主的枢纽，因此，业务代表的态度直接影响着企业的业绩销量。?
二、自信心 自信心是一种力量，首先，要对自己有信心，每天工作开始的时候，都要鼓励自己，我是最优秀的！我是最棒的！信心会使你更有活力。同时，要相信公司，相信公司提供给消费者的是最优秀的服务，要相信自己所销售的房源也是非常有市场的，相信公司为你提供了能够实现自己价值的机会。要能够看到公司和自己形象和服务的优势，并把这些熟记于心，要和对手竞争，就要有自己的优势，就要用一种必胜的信念去面客户和消费者。作为地产经纪人，你不仅仅是在销售房子，你也是在销售自己，客户接受了你，才会接受你的商品。?
三、?做个有心人 “处处留心皆学问”，要养成勤于思考的习惯，要善于总结销售经验。每天都要对自己的工作检讨一遍，看看那些地方做的好，为什么？做的不好，为什么？多问自己几个为什么？才能发现工作中的不足，促使自己不断改进工作方法，只有提升能力，才可抓住机会。机遇对每个人来说都是平等的，只要你是有心人，就一定能成为行业的佼佼者。台湾企业家王永庆刚开始经营自己的米店时，就记录客户每次买米的时间，记住家里有几口人，这样，他算出人家为能吃几天，快到吃完时，就给客户送过去。正是王永庆的这种细心，才使自己的事业发展壮大。作为一个销售代表，客户的每一点变化，都要去了解，努力把握每一个细节，做个有心人，不断的提高自己，去开创更精彩的人生。?
四、韧性 销售工作实际是很辛苦的，这就要求业务代表要具有吃苦、坚持不懈的韧性。“吃得苦中苦，方为人上人”。销售工作的一半是用脚跑出来的，要不断的去拜访客户，去协调客户，甚至跟踪消费者提供服务，销售工作绝不是一帆风顺，会遇到很多困难，但要有解决的耐心，要有百折不挠的精神。美国明星史泰龙在没有成名前，为了能够演电影，在好莱坞各个电影公司一家一家的去推荐自己，在他碰了一千五百次壁之后，终于有一家电影公司愿意用他。从此，他走上影坛，靠自己坚忍不拔的韧性，演绎了众多的硬汉形象，成为好莱坞最著名的影星之一。?
五、专业 客户为什么找你买房子？房主为什么找你卖房子？因为你专业，你对房地产领域的所有相关知识都了如指掌，能给他们一个专业服务业。房主可以以合适的价格卖掉房子，客户可以以合适的价格买到房子，还有未来的增值和想象空间、在你这里，可以得到所需要的所有专业服务。如果问你这个也不懂，那个也不懂，那么客户找你干什么？凭什么要付你佣金？贝蒂，哈德曼是亚特兰大的房地产经纪人。由于任何一顶待售的房地产可以有好几个经纪人，所以哈德曼如果想出人头地的话，只有凭着丰富的房地产知识和服务客户的热诚，。哈德曼强调：“我始终掌握着市场的趋势，市场上有哪些待售的房地产，我了若指掌。在带领客户察看房地产以前，我一定把房地产的有关资料准备齐全并研究清楚。”哈德曼强调，今天的房地产经纪人必须对“贷款”有所了解，。“知道什么样的房地产可以获得什么样的贷款是一件很重要的事，所以，房地产经纪人还要随时注意金融市场的变化，才能为客户提供适当的融资建议
国六条的重要影响
自2005年3月下旬开始，国家出台了一系列稳定房价，遏制房地产过热的措施。时隔一年后，国务院常务会议再次研究促进房地产业健康发展措施，一方面充分体现中央政府高度重视房地产业的发展，高度重视房价上涨过快，导致百姓买房难问题。这是解决好人民群众最关心、最直接、最现实利益问题的切实之举。另一方面充分说明经过一年的调控，虽然取得了阶段性成果，但是，进入今年以来，房地产过热苗头重新出现，房价又开始一路攀升，少数大城市房价疯涨，普通百姓买房难问题愈加突出。高房价问题导致群众的不满情绪越来越多，社会呼吁加强调控，遏制高房价的声音此起彼伏。这次，国务院常务会议研究房地产问题，是顺应民心、符合民意的，充分说明我们的政府是一个对人民负责任的政府。这次国务院常务会议不回避矛盾和问题，直接指出：“房地产领域的一些问题尚未根本解决，主要是少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。”我们不怕存在这样那样的问题，只要能够正视这些问题，拿出解决问题的勇气和措施，什么难题都可以克服和解决。“房地产市场秩序比较混乱”是一个实际存在和存在很久的问题，一定程度上它是导致高房价的原因之一。应该有人对“房地产市场秩序比较混乱”负责！这次国务院常务会议剑指高房价问题，以解决百姓住房难为目的，搞好房地产市场引导和调控的原则明确，措施具体，针对性、操作性强。去年3月26日国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》。这次会议，虽然没有提“稳定住房价格”字眼，但如果高房价回归理性，稳定住房价格也应该是目的之一。同时也说明少数城市高房价太突出，调控力度应该加大，一味谈“稳定价格”给一些人的相信空间太大，不利于抑制高房价。从国务院常务会议提出的六条措施分析，调整住房结构，引导合理消费，规范秩序，进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用是主要手段。这些措施都是针对高房价的，都是力图解决百姓买房难问题的。目的明确了，措施有了，关键在于落实。房地产投资和住房价格之所以在去年国家出台一系列措施的情况下，仍然我行我素，一路走高，一方面是有些政策可能需要调整，另一方面主要是在落实上打了折扣。这次，能否把国务院常务会议精神落实下去，并取得成效，首先在于各级地方政府特别是城市政府。一方面地方政府应该自觉从解决百姓最为关心的民生问题的高度，切实落实好国务院常务会议的精神。在调整住房供应结构，发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房等方面地方政府应该有所作为。另一方面国务院以及有关部门尽快拿出把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作目标责任制的具体方案和要求，以约束各地区政府的行为，督促各地区、特别是城市政府要切实负起责任。其次，国家有关职能部门应该根据国务院常务会议的要求，拿出落实的具体措施。税务、央行、土地、工商等部门，应该按照区别对待的要求，充分发挥税收、信贷、土地的杠杆调节作用。
关于新国五条中二手房交易收个人所得税20%的问题
1、个人所得税关于财产转让所得的税率是20%，二手房交易属于财产转让所得。这个早就已经实行了。
2、因为历史原因，房产取得有部分没有取得时的房屋原值，所以无法计算二手房的应纳税所得额，所以出了个简易计算二手房交易应交个人所得税的税率，即按交易价款乘1%计算个人所得税
3、又因为国情现状，房产上升过快，二手房交易利润非常大，导致有房屋原值的卖房人也说没有原值，按简易计算的税率计算应纳个人所得税额
4、这样个人所得税对调控个人所得就失去了作用，从这方面来看加剧了炒楼行为，拉升了房价上涨力度
5、基于这种考虑，国务院为调控房价过快上涨，才出台这个规定，二手房交易不再用简易计算方式，统一按个人所得税法规定计算，没有原值资料的，由税务和城建部分核定房屋原值
6、从新国五条的出发点可以判断，其精神是为了抑制房价，所以原来的减免优惠条件不会取消。
7、原免征个人所得税的条件为：唯一的住房，使用超过5年的，销售时可免征个人所得税
至于说没有差额卖房的，那不是免征，那是应纳税所得额（销售-成本）为零，就是说你没有转让房产的利得，你买来多少的卖出就多少，一分钱不赚，所以应该纳税的所得为零
关于二手房买卖，“国五条”新规定20%个税问题，急急急!!!!!!!!!
二手房交易牵涉的主要税种是营业税、个税、契税。
其中营业税由卖方交，交易金额的5.6% 房产证满5年 暂免
个税由卖方交，差额的20% 或者交易金额的1%（新国5条规定 能计算差额的将严格按差额征收）
暂行的免征个税条件是 满5年唯一住房
契税由买方交，交易金额的1%
想要避税 无非尽量满足免征条件
满5年唯一住房 最好了 只要交契税
满5年非唯一 营业税不交 个税契税照交
至于个税 要看你的卖家原来买入时的价格是多少
比如 原先是房改房 即没有实际买入价 个税都是按交易金额的1%计算（新国5条下依然是）
再比如 原先买入时是5万 现在卖15万 出售所得是10万（大致这么算 实际还要扣掉一些税），差额的20% 即2万个税，如果按交易金额的1%则是1500
再比如 原先买入时是10万 现在卖15万 出售所得是5万（大致这么算 实际还要扣掉一些税），差额的20% 即1万个税，如果按交易金额的1%则是1500
现行情况是 哪个划算按哪个算
新政之后 是必须按差额的20%征收个税
最后 这个实际的成交价也可以有猫腻的 对于税务来说 他们只认网签时候的价格。
比如卖方原购入价是10万 网签的时候按10万的成交价申报 差额是0 按差额就可以免交个税
国五条：唯一住房但不满5年，是否会征20%个税？
新国五条只是强调征收个税今后要按利润的20%，而不是原来的全额的1%，所以个税不是增加的新税种，原来对个税的优惠条件，个人感觉，政府为了减少对新政的抵制，应该是维持不变的。
按照现行规定，免征个税的情况，只有一种：五年以上普宅且唯一住宅，三个条件全满足，免征个税
以下是新规定的相关内容：“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”
注意上文中的：“按规定应征收”和“严格按转让”等字样。
当然，以上是自己的个人理解，如果政策到时变了，谁也辩不过国家的。
在目前国五条的20%个税规定的条件下， 业主的唯一住房，但是产证不满5年，要征收个税吗？是1%还是20%
你把几个因素混在一起了。
购房满5年，是免征营业税的条件，和个税无关。是否是唯一住房或首套房，和房贷利率以及是否限购有关。
个税原先都有两种征收方式，对原买入价明晰的，可以按差价再扣除相关费用后，按20%征个税；对原买入价无法查证的，按总价的1%征。由于房价上涨较快，一般来说，按总价的1%缴纳会更优惠，所以基本上都会选择这种缴纳方式。现在新的政策出台后，就只有差价的20%一种缴纳方式了。
国六实施对车辆的影响有哪些？
史上最严国六排放标准即将实施，对我们买车的影响是价格上涨，为了达到国六排放标准，汽车厂商需要改进发动机技术、增加排放控制设备等，这些成本会转嫁给消费者，导致汽车价格上涨。但从长远来看，它有助于促进汽车工业的可持续发展和环保意识的提高，对于环境保护和可持续发展具有积极作用。同时，消费者在购买车辆时需要更加关注车辆的环保性能和使用成本，选择符合国六排放标准的车型。实施国六排放标准还有以下几个方面的影响：1.车型调整：一些老款车型可能无法满足国六排放标准，因此需要进行调整或者淘汰。消费者在购买时需要注意选择符合国六标准的新车型，这也会促进汽车行业的技术进步和市场竞争。2.质量提高：为了达到国六排放标准，汽车厂商需要提高发动机、排气系统、电子控制等方面的技术水平，这也意味着车辆的质量和性能会有所提高。同时，国六排放标准的实施也将促进汽车行业技术进步和市场竞争。3.环保意识增强：国六排放标准的实施将促进汽车工业的环保意识提高。汽车厂商将不得不投入更多的经费和精力来研发和改进环保技术，这也能够促进汽车工业的可持续发展和环保意识的提高，对于环境保护和可持续发展具有积极作用。4.汽车市场竞争加剧：实施国六排放标准后，符合标准的车型市场优势明显，其他车型的市场竞争将加剧，消费者也将更加关注车辆的环保性能和使用成本。5.节能减排：国六排放标准的实施将促进车辆节能减排技术的研究和应用，从而降低车辆的能耗和污染排放，有助于实现可持续发展。
国六标准对汽车影响
有以下几方面的影响：1. 车辆价格会上涨由于国六B排放标准对于汽车生产厂商的压力比较高，需要升级汽车生产线、转型换代等，汽车生产厂商的成本也会随之增加。因此，新车的价格在国六B标准实施初期，可能会出现上涨的情况。2. 车型款式会发生变化国六B标准的实施将要求汽车生产厂商对汽车引擎等部分进行设计升级，可能会导致一些汽车生产厂商的车型被淘汰，而一些新的车型则会涌现出来。消费者可以关注厂商发布的新款车型，以更好的掌握市场动态。3. 车辆的性能将得到明显提升国六B排放标准力求减少有害气体的排放并降低空气污染。出于对环保和绿色出行的考虑，新车的性能将相对较好。同时，汽车生产厂商也将通过升级技术和研发新技术来满足市场需求。4. 购车时需要考虑目的地的限行政策随着环保和空气质量的日益重视，一些城市已经限制高污染排放车辆的进入，即限行政策的出现。随着国六B标准的实施，这些政策的实施力度可能会更大，因此，消费者在购车之前需要了解目的地的限行政策，并充分考虑自己的出行需求。总之，国六B排放标准的实施将对购车者产生一定的影响，有涨价、车型更迭、性能改进等方面的变化。但是，也将更加关心环保和绿色出行，更加注重汽车行业的可持续发展。消费者在选购新车时，应该根据自身实际需求、预算和市场发展趋势进行选择和考虑。
宏观调控对房地产的影响【宏观调控政策对房地产市场影响因素评析】
宏观调控政策对房地产市场影响因素评析
湖南志成房地产评估有限公司 袁彩云 徐志革 刘惠
摘 要：众所周知，当前我国在房地产业快速发展的同时, 也带来了一系列的社会与经济问题，特别是近几年的国家若干次宏观调控未取得预期效果，给社会大众和城市经济良性健康发展造成了一些负面的不利于和谐协调发展的影响。在分析国家宏观政策下房地产市场状况，剖析产生问题的原因，提出房地产宏观调控后房地产市场发展建议。 关键词：房地产 宏观调控 房地产市场
近年来，房地产在城市甚至国家经济中的地位迅速提升，成为了城市整体经济和国家宏观经济发展的支柱。但是我们可以看到，房地产市场在如此短时间的迅猛发展也带来了很多的问题，如由于发展不成熟而引起房价、地价的飞涨，在通货膨胀的经济形势下对国民经济将是很不利的影响。由于房地产本身的特性，房地产市场不可能绝对通过市场化进行生产交换来实现完全竞争，政府更不可能完全放开对这种生存必需品市场的监控，而全部依赖市场机制进行调节。由此，为促进房地产业持续稳定的健康发展，保持国民经济的平稳较快增长，国务院及有关部委针对近年来房地产业发展中存在的问题，出台了一系列政策来引导和调控房地产市场，以保证房地产市场持续、健康、稳步发展。本文主要通过调查及分析房地产宏观调控下房地产市场状况，总结房地产发展与宏观调控存在相关问题，并进一步研究房地产宏观调控和房地产市场健康发展完善措施，其研究对未来房地产宏观调控及经济结构的调整具有一定的现实意义。
一、近年来房地产宏观调控下房地产市场状况
房地产市场在经历了2008年量价齐跌的寒冬之后，我国为应对全球金融危机对国家经济带来的重创，对宏观经济调控政策作出了重大调整，实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，采取灵活审慎的宏观经济政策，稳定出口、刺激需求进以稳定经济目标同时继续稳固房地产行业在国民经济中的主体地位。
2009年由于08年下半年奥运和国际金融危机后开始的房地产市场回调，受此影响，08年下半年到今年年初，房地产市场出现量价齐跌的局面。相比而言，2009年上半年3-6月，国内一二线重点城市，如北京、深圳、天津、重庆等地的住宅成交面积和成交量同比增长了一倍以上，市场基本恢复到了2007年上半年的水平。拿一个风向标来说，2009年1-6月份，北京楼市的成交量基本上达到了2008年全年的总和这个水平，6月的新房售价也比08年最低时上涨了30%左右，达到了15051元/㎡, 大致接近了07年平均价格的峰值。
2009年初，中央开始大力扶持房地产行业，旨在通过房地产的快速发展来带动其上下游产业发展，从而使国民经济快速回稳，尽早走出金融危机的阴霾，恢复国民对未来经济向好的信心。2009年初开始，国家就通过了下调固定资本金比例，执行房贷优惠政策等减轻建房、购房的负担，各地地方政府也出台了许多符合本地域情况的优惠条款。多重政策效应累积起来，抑制了一年的需求突然得到释放，房地产行业迅速崛起。然而，让人始料未及的是房产的崛起带来了房价的快速上涨，高房价引发了新的民生问题，这种迅猛的上涨势头给2010年的楼市调控埋下伏笔。2010年1月7日，国务院出台了“国十一条”，4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》；9月29日，发布了《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》。9月29日新政之后，深圳率先出台限购令细则；10月7日，上海再出限购一套房细则，国庆后第一周，杭州、南京、宁波、福州等地也纷纷出台本地住房限购政策。目前，全国已有35个城市出台限购政策。2010年金融政策仍是延续09年实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。我国人民银行年内六次上调存款准备金率，四季度两次加息。一方面收紧信贷，控制市场流动性过剩，合理抑制通胀；另一方面提高贷款成本，加大居民还贷压力，配合楼市调控。要求首套房贷款首付比例不得低于30%；二套房除了有新的认定标准之外，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的
1.1倍；三套房已经全部停贷。
2010年出台的房地产调控措施被称为“史上最严厉”，从1月份开始，中央连续三次出台政策对房地产进行调控，政策手段从传统的税收、金融到增加住房保障等，甚至部分城市还实行了限售政策。但遗憾的是，“史上最严厉”的房
地产调控并没有控制住房价。尽管楼市交易量出现了波动，但总体价格并没有出现下跌，部分城市的价格竟然创新高。
我们可以看出，房地产市场经过2010年宏观调控之后，全国房地产投资额在固定资产投资额中的比重上升了，反映出房地产宏观调控未能达到预期的水平，虽然有减缓房地产的发展速度，但是抑制房价等目标还是未能实现。
二、宏观调控政策对房地产市场影响难以达到预期的原因
事实表明，年初以来出台的一系列房地产调控政策并没有扭转楼市价格上涨的预期。通过在分析宏观调控后房地产市场状况，总结出房地产市场宏观调控难以达到预期的原因：
（一）楼价下跌是暂时的，上涨是大趋势的惯性
政府为了保持经济的快速增长，不会让房地产出现深度调整。正因为如此，房地产调控的效果必然越来越差。国际大背景下，我国房地产宏观调控存在很大很大的难度。2010年初以来，正当我国进行楼市调控的同时，欧美国家不断传出不好的经济数据和负面的经济信息。西方国家集体陷入通货紧缩的泥潭必然选择低利率的政策不变，受此影响，全球资本纷纷寻找高回报的投资场所，包括我国在内的亚洲国家和地区成为这些资本的理想栖息地。老百姓对货币贬值的担忧越来越强烈，结果使资金可能重新选择楼市。11月份人民银行的问卷调查表明，选择买房的比例快速增加，通胀预期对楼市的刺激作用已经充分显露。可见，房地产调控的确是任重而道远。
（二）政策执行中发生了一些偏差
由于经济社会形势的快速变化，政府在制定房地产宏观调控政策时，决策还存在着一些误区。客观上导致调控政策并没有达到预想的效果，城市土地价格持续攀升，房价偏高的问题也没有得到真正解决，房地产行业一些深层次的结构性问题更加突出。
房地产开发商、各省级及以下政府对中央政府的宏观调控政策实行“上有政策，下有对策”, 采用各种方式钻政策的空子，使中央政府的宏观调控政策大打折扣，这对新政的实施是很不利的。
（三）体制问题制约地方政府落实住房调控政策的积极性
一是GDP 是考核地方政绩的主要指标，房地产业投资速度和房价涨幅回落直接影响地方经济。二是土地收入是地方政府可取得的主要财政收入，限地价将影响地方收入。三是落实中低价住房和完善住房保障制度的资金来源不明确，需要地方政府自己筹钱，几个因素都直接影响地方利益。
（四）投资收益低影响开发商建设中低档住房的积极性
中低档住房是在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，进行招标，是在一定行政限制下的市场化行为。开发商追求的是投资收益，其结果一是在满足开发商收益的条件下竞出的房价可能偏高(广州已有先例) ，二是因预期收益低开发商不积极参与。
（五）住房保障制度不完善
一是住房保障体系不健全。政府承担为低收入人群解决居住问题责任不明确，缺乏法律与制度保障。二是部分城市还没有建立廉租制度，经济适用房制度尚需进一步改进，住房保障体系的覆盖面太小。三是住房保障制度不落实。大多数城市没有明确的管理机构，资金来源缺乏制度化，没有建立最低收入居民家庭档案和申请、审批制度。
（六）缺乏住房信息、档案等基础制度建设
利用税收、信贷等经济手段抑制投资需求、外资炒房等调控措施，因为没有建立实名制的住房档案而难以精确实施，降低调控效率。同时通过实施不动产税的方式来优化存量房源配置较好的政策建议，也因此难以实现。
（七）市场化手段实施力度不够
政府对房地产的调控，使用行政手段较多。对于解决实际问题的效果不明显，甚至造成多种弊端。伴随着房地产市场发展、过热而产生的调控政策，在具体调控思路、方式、政策内容上，存在着较多问题：主要为住房供给与需求层次不匹配，市场化手段使用不够，可能加大了市场和经济波动，忽视了房地产市场运行的内在规律，过于担心资产价格泡沫破裂的危害等。
（八）政府政策透明度不高
广大群众对房地产政策普遍缺乏系统性的认识和了解，对政策实施的具体过程及相关事项的信息获取度有待进一步提高，所以导致在各地方实施政策时，发生群众与地方政府的纠纷。
三、宏观调控政策下加强房地产市场管理措施
房地产市场是一个特殊的市场，它与城市经济是息息相关的，因此，国家对房地产市场的宏观调控应该建立在长效机制的基础上，不能只看短期效应；应注重政策的差异化，根据不同地方经济发展状况，制定差异化的政策，并使政策真正落实到位并发挥作用；要加强宏观调控的合力效应，注意部门和政策的协调。
（一）加强政策舆论导向，完善信息披露制度
政府要加强政策舆论导向，引导消费者树立合理的住房消费观念；进一步完善房地产市场的信息披露制度，建设信息透明化的房地产市场；改善地方政府的绩效考核体系，提高地方政府落实宏观调控政策的积极性；针对不同的对象，实施有差别的调控政策，避免“一刀切”。
（二）从宏观、微观管理掌握房价调控主导权
房价调控必须突破政府只管宏观、不敢深入微观的市场经济管理思维定式，只有把微观管好，管到位，才能把增加住房供给、抑制不合理需求的调控目标落到实处，政府才能掌握房价调控主导权。政府只有掌握房价调控主导权，才能切实解决宏观调控房价目标被房地产公司的反向操作所消化的现象，才能有效削弱房地产商影响房价的能力。
（三）调控宜优先使用市场化手段
除了流动性必要的总量控制，抑制高房价的根本举措在于规范房地产市场交易秩序，改进供给制度。如科学制定住房供给规划，根据市场需求增加住宅土地供应，规范房地产供给环节税费，适当提高住房容积率，降低住房交易成本以提高房地产市场运行效率，帮助居民满足合法、合理的居住需求。
（四）加强政府制度监督与宣传工作
加强政府制度监督政策，严格把握好各项政策到各层机构的实施情况，确保政策不变成一纸空文，落到实处，并起到相应的效果。
做好政策宣传工作，实行政策透明化，加强群众监督，发动群众的力量，引导群众了解政策的制定以及实行的步骤，认真听取群众对政策实行的意见和建议，充分了解各界对政策的反响，确保政策最大、最好的效果发挥出来。
（五）加大对经济房、保障性住房的建设和管理
加大对经济房、保障性住房的建设和管理，完善“两房”制度，确保完成进度。在全面建设小康社会中，关键在于面向城镇弱势群体，建设、供应社会保障性住房，再土地一级市场，优先供应经济适用房、普通商品房建设用地，保障源头供给；同时限制高档住宅用地，实行源头紧缩。
四、结束语
房地产业的兴衰直接表现为房价的涨跌，而房价的涨跌对政治、经济及社会民生方面的影响是非常大的，也正从这些影响中能发现研究房地产宏观调控是非常必要的。把当前国家对房地产宏观调控拼图上的各项政策严格、坚决、持久地执行下去，不因经济形势和房地产市场波动而左右摇摆，那么房地产市场将迎来春天，我国城市经济也将更加健康的发展。
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房地产宏观调控政策有哪些 -法律知识
法律分析:
暂停发放第三套房贷:各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购买住房。推进房产税改革试点:我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。部分城市限购房套数:房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款。
法律依据:
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第一条 为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。
第二条 在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。
本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
第三条 国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
第四条 国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。